Spese straordinarie. Criteri di imputazione degli oneri condominiali

Uno dei problemi maggiori per coloro che acquistano un immobile sito in un complesso condominiale è quello relativo al pagamento delle spese condominiali.

Spesso infatti succede che novelli proprietari di appartamenti – che magari hanno già sostenuto delle ingenti spese per acquistare l’immobile o hanno addirittura acceso un mutuo ipotecario presso la propria banca di fiducia – si vedano recapitare da terzi richieste di pagamento per oneri condominiali di ingente importo, senza effettivamente capire “se” ed “a che titolo” spetti a loro pagare.

E’ questo il caso di cui alla recente pronuncia della Suprema Corte – Sez. VI – Ord. n° 1847/2018 – la quale ha ribadito il criterio di imputazione delle spese condominiali straordinarie nei casi in cui un immobile sia stato da poco acquistato da un nuovo proprietario (anche in dipendenza di una procedura di aggiudicazione forzata).

In primis, la pronuncia in commento ha chiarito cosa debba intendersi per spese condominiali straordinarie identificandole negli “atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante…” e che quindi “..necessitano della delibera dell’assemblea condominiale”. La valutazione in ordine alla natura delle spese va fatta avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato (nel caso di specie “ristrutturazione edilizia”).

Al fine di individuare chi sia obbligato a pagare le spese condominiali straordinarie (se venditore o compratore) la Cassazione ha stabilito che debba guardarsi alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’intervento straordinario, la quale ha valore costitutivo, ed a chi era effettivamente condomino in quel momento, non potendosi imputare a chi non era ancora proprietario al momento della delibera il costo dei relativi lavori.

Infine la Cassazione ha stabilito che, l’art. 63 comma II, disp. att. c.c. prevede l’obbligo solidale del compratore e del venditore per il pagamento delle spese condominiali relative alle ultime due annualità, ma che tale obbligazione è prevista dalla legge al solo fine di rafforzare il credito del condominio. Pertanto, l’obbligazione prevista dall’articolo citato pur essendo solidale rimane di natura autonoma in quanto non può essere fatta valere anche da terzi creditori ma è volta a soddisfare unicamente le aspettative creditorie dell’organizzazione condominiale.